Accés al contingut (Alt + 1)
Accés al menú de la secció (Alt + 2)
accés a destacats
accés a enllaços directes
accés a relacionats

Departament d'Empresa i Ocupació


Inici > Departament > Premsa i comunicació > Hemeroteca > Turisme > Butlletí FullTurisme > Núm. 3 > Nou model turístic, nova normativa per als habitatges d’ús turístic

Nou model turístic, nova normativa per als habitatges d’ús turístic

Vista d'una platja amb apartaments al fonsFotografia: Francesc Gomà

D’acord amb les orientacions del Pla estratègic del turisme de Catalunya 2005-2010, el Departament d’Innovació, Universitats i Empresa està adequant la normativa turística al context socioeconòmic i tecnològic actual. Entre altres projectes normatius en curs, la DG de Turisme impulsa la Proposta de decret d’habitatges d’ús turístics. La nova normativa per als habitatges d’ús turístics tracta d’atendre i de conciliar, des d’una perspectiva multisectorial, l’adequada ordenació i regulació efectiva d’una activitat econòmica, així com els usos que es desenvolupen en el territori i la convivència ciutadana.
 
El Departament d’Innovació, Universitats i Empresa i el Departament de Medi Ambient i Habitatge ultimen, conjuntament, una nova regulació entorn dels habitatges d’ús turístic.
 
El Projecte de decret de regulació dels habitatges d’ús turístic desenvolupa una nova conceptualització d’ús dels habitatges, sorgida arran de l’entrada en vigor de la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge. La nova ordenació incideix sobre habitatges que es cedeixen per realitzar-hi estades de temporada, fins al moment englobats dins la denominació genèrica d’apartaments turístics.
 
La primeres qüestions que es plantegen són: Era necessària una regulació dels habitatges d’ús turístic? No estaven ja regulats els apartaments turístics? És el mateix una cosa que l’altra?
 
Els apartaments turístics estaven regulats des de feia molts anys, tot i que sota aquest nom trobàvem realitats molt diferents. Per exemple, com a apartaments turístics podíem identificar des de resorts formats per una gran quantitat d’unitats d’allotjament, amb recepció i on es prestaven serveis hotelers (tipus hotel apartament), fins a habitatges particulars ubicats en el si d’una comunitat de veïns residents i on no es prestaven serveis turístics (pisos solts), passant per immobles independents de propietat vertical (sia xalets o finques a la costa, de muntanya o en entorns rurals).
 
Els edificis construïts expressament per a l’explotació turística, normalment s’explotaven per un empresari turístic, pel seu compte i risc. En aquest sentit, una de les novetats més destacables de la nova reglamentació és que aquesta activitat d’establiments d’apartaments turístics, en aquest sentit genuí, de blocs i conjunts explotats turísticament no poden desenvolupar-se en habitatges.
 
Els pisos i les finques independents s’acostumaven a cedir moblats, per dies, setmanes o mesos i es facturaven per dies i nits, d’acord amb el règim de preus i reserves de la normativa turística. No obstant això, aquests habitatges es podien comercialitzar, al seu torn, com a lloguers de temporada, via Llei d’arrendaments urbans. Aquest factor contractual excloïa l’habitatge de la consideració com a apartament turístic, malgrat que l’objecte de l’estada i la tipologia d’usuari hi coincidissin plenament. Aquesta regulació, molt similar a la que encara regeix a la resta de l’Estat espanyol, confereix als “apartaments turístics” una condició de calaix de sastre de l’allotjament absolutament ineficaç des del punt de vista normatiu: introdueix confusió en la definició del producte, dificulta el control administratiu i fiscal, disminueix la garantia per als usuaris i consumidors, i potencia el desconeixement del nombre cert d’habitatges destinats efectivament a aquest ús en un espai i temps concret.
 
La nova regulació d’habitatges d’ús turístic atorga més eines de control públic d’aquesta oferta d’allotjament, incrementa les garanties i els drets dels usuaris i millora la convivència d’aquest ús amb altres usos residencials veïns. Així, el projecte normatiu basa la seva ordenació en el concepte de responsabilitat: Responsabilitat dels propietaris dels habitatges, els quals són ara els obligats a demanar l’habilitació municipal; responsabilitat solidària de l’intermediari, pel supòsit que intervingui en la comercialització, en la bona destinació de l’habitatge d’ús turístic; responsabilitat de les administracions públiques, tant la Generalitat de Catalunya, com la municipal i la tributària, atès que l’habilitació i identificació dels habitatges que es destinen a ús turístic en possibilita l’ordenació urbanística, el control i la disciplina administrativa.
 
La nova normativa entén per habitatge d’ús turístic aquell que es cedeix moblat per un període inferior a tres mesos, amb independència de la forma contractual de la seva cessió. Deixa d’ésser rellevant, en conseqüència, els trets que definien l’apartament turístic segons l’anterior regulació, això és, si el motiu del lloguer era per oci o per negoci, si era per vacances o per estudis, si el contracte era turístic o realitzat conforme a la Llei d’arrendaments urbans (LAU), si el llogava el propietari o si ho feia un intermediari, etc.
 
De conformitat amb el nou concepte normatiu, rep la consideració d’habitatge d’ús turístic qualsevol habitatge que els propietaris cedeixin, per a un període inferior de tres mesos, en règim de lloguer o sota qualsevol altra forma que impliqui contraprestació econòmica. Aquest ús requereix la preceptiva autorització municipal. Aquests apartaments mai no havien estat autoritzats individualment ni pels ajuntaments ni per l’administració turística. La rotunditat d’aquesta previsió normativa resta matisada substantivament amb el terme “habitualitat”. Això vol dir que aquells propietaris que lloguin un cop l’any el seu habitatge per un període inferior als tres mesos no hauran de sol·licitar el permís municipal pertinent.
 
En conclusió, podem afirmar que cap de les diverses òrbites jurídiques que conflueixen en la definició i gestió dels antics “apartaments turístics” no tenia capacitat suficient d’afrontar el nou fenomen dels habitatges d'ús turístic per si mateixa, desvinculada de la resta.
 
El Projecte de decret de regulació d’habitatges d’ús turístic tracta de normativitzar l'activitat d'habitatge d'ús turístic amb plena consciència de la dimensió multisectorial. D’aquesta necessària conciliació sorgeix un important repte que el projecte normatiu encara amb èxit: l’adequada ordenació d'una activitat econòmica concreta, això és, la cessió de l'habitatge per a l’estada de temporada igual o inferior de tres mesos i la regulació efectiva d’una activitat incidida per béns jurídics en permanent necessitat de ponderació, com ara la llibertat en l'exercici d'una activitat econòmica, les funcions socials i econòmiques de l'habitatge, l'ordenació i el control adequat dels usos que es desenvolupen en el territori, la convivència ciutadana i el dret dels veïns al descans.